Airbnb Schweiz: Wo die 90-Tage-Regel gilt – Regeln für Kurzzeitvermietung 2026
Eine schweizweite 90-Tage-Regel für Airbnb gibt es nicht: Genf begrenzt die Vermietung einer ganzen Wohnung grundsätzlich auf 90 Tage pro Jahr, Luzern kennt für bestimmte Wohnräume eine 90-Tage-Grenze und die Waadt verlangt bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen ab mehr als 90 Tagen eine Nutzungsänderungsbewilligung. Zürich verfolgt seit 1. September 2026 einen anderen Ansatz – dieser Überblick zeigt, welche Airbnb-Regeln 2026 wo gelten und was Mieter sowie Eigentümer vor einer Kurzzeitvermietung prüfen müssen.
Kurz erklärt: Die 90-Tage-Regel gilt nicht schweizweit
Die wichtigste Antwort zuerst: In der Schweiz gibt es 2026 keine nationale Airbnb-Regel, nach der jede Wohnung höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden darf. Das Bundesamt für Wohnungswesen zeigt unterschiedliche lokale Modelle: 90-Tage-Grenzen, Bewilligungsschwellen, Registrierungspflichten und raumplanerische Beschränkungen.[1]
Genf hat für die ganze Wohnung eine echte 90-Tage-Grenze, Luzern begrenzt bestimmte Wohnräume, Waadt verwendet 90 Tage als Schwelle für eine Nutzungsänderungsbewilligung, während Zürich seit 1. September 2026 eine andere BZO-Regel anwendet.[2][3][4][5]
Inhaltsverzeichnis
Airbnb Schweiz 2026: Wo gilt die 90-Tage-Regel?
| Ort | 90-Tage-Regel? | Was 2026 gilt |
|---|---|---|
| Genf | Ja | Eine ganze Wohnung darf grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermietet werden. Darüber liegt eine Nutzungsänderung / kommerzielle Tätigkeit vor.[2] |
| Luzern Stadt | Teilweise ja | Bestimmter seit 2010 für Kurzzeitvermietung umgenutzter Wohnraum ist auf 90 Tage pro Jahr beschränkt. Registrierung und Identifikationsnummer sind zentral; Ausnahmen bestehen.[3] |
| Waadt | Bewilligungsschwelle | Bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen in Gemeinden mit Wohnungsmangel braucht es für mehr als 90 Tage pro Jahr vorgängig eine Nutzungsänderungsbewilligung.[4] |
| Zürich Stadt | Nein | Seit 1. September 2026 gilt eine BZO-Regel für regelmässig gewerblich unter einem Jahr vermietete Wohnungen ohne Hauptwohnsitz. Keine allgemeine 90-Nächte-Grenze.[5] |
| Bern Stadt | Beschlossen, noch nicht in Kraft | Für gewisse Zweitwohnungen in Wohnteilen der Altstadt ist eine 90-Tage-Regel vorgesehen. Wegen einer hängigen Beschwerde ist die Teilrevision noch nicht in Kraft.[6] |
| Basel-Stadt | Nein | Kurzfristige Vermietung von Wohnraum von einer Nacht bis drei Monate gilt behördlich als gewerbliche Nutzung und ist bewilligungspflichtig.[7] |
| Tessin | Regulatorische Schwelle | 90 Nächte sind eine Schwelle im Tourismus-/Beherbergungsrecht; Registrierung und Identifikationsnummer sind zentral.[8] |
| Interlaken | Anderes Modell | Raumplanerischer Ansatz mit Erstwohnungsanteilen und starken Einschränkungen in Wohnzonen statt einfacher 90-Tage-Regel.[9] |
Warum gibt es keine einheitliche Airbnb-Regel für die ganze Schweiz?
Airbnb und andere Buchungsplattformen berühren mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig. Das Mietrecht ist bundesrechtlich geregelt; Wohnraumschutz, Raumplanung, Nutzungsänderungen, Beherbergungsrecht, Kurtaxen und Gästemeldungen können kantonal oder kommunal unterschiedlich ausgestaltet sein.[1]
Das BWO betont, dass eine Pauschallösung nicht existiert. Für Gastgeber bedeutet das: Nicht Airbnb entscheidet, ob eine Vermietung legal ist, sondern das Zusammenspiel aus Mietvertrag, Eigentumsreglement und den Regeln am Standort.
Genf: Hier gilt die 90-Tage-Regel am klarsten
Der Kanton Genf ist das deutlichste Schweizer Beispiel für eine echte 90-Tage-Obergrenze. Wer eine ganze Wohnung über eine Beherbergungsplattform vermietet, darf dies grundsätzlich höchstens 90 Tage pro Jahr tun. Wird die Grenze überschritten, qualifiziert die Nutzung nach der Genfer Regelung als Nutzungsänderung beziehungsweise kommerzielle Tätigkeit.[2]
Die offizielle Genfer Seite unterscheidet die Vermietung der ganzen Wohnung von der Zimmervermietung in einer selbst bewohnten Wohnung. Für subventionierten Wohnraum gelten strengere Regeln.
Kurzantwort für Suchende
Eine ganze Wohnung in Genf grundsätzlich maximal 90 Tage pro Jahr. Für Zimmer, Mietwohnungen und professionelle Angebote sind zusätzliche Regeln zu prüfen.
Luzern: 90-Tage-Regel mit Registrierung und Ausnahmen
Das Luzerner Reglement ist seit 1. Januar 2025 in Kraft. Als Kurzzeitvermietung gilt die entgeltliche Beherbergung von Personen, die sich weniger als drei Monate in der Stadt aufhalten.[3]
Die 90-Tage-Beschränkung gilt nicht schematisch für jedes Airbnb. Wohnraum, der seit 2010 für die Kurzzeitvermietung umgenutzt wurde, darf grundsätzlich nur noch 90 Tage pro Jahr so vermietet werden. Angebote aus bestimmten früheren Büro- oder Gewerbeflächen sind dagegen unbeschränkt zulässig. Im Registrierungsverfahren prüft die Stadt die konkrete Einordnung und vergibt eine Identifikationsnummer.
Waadt: Mehr als 90 Tage bedeutet nicht automatisch Verbot
Im Kanton Waadt funktioniert die Zahl 90 anders: Wer eine Wohnung, die zuvor dem traditionellen Mietwohnungsbestand angehörte, künftig mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr über eine Plattform kurzzeitig vermieten will, braucht in den betroffenen Gemeinden vorgängig eine Bewilligung für die Nutzungsänderung.[4]
Die Regel gilt nur in Gemeinden, in denen nach kantonalen Kriterien Wohnraummangel herrscht. Deshalb ist die Aussage «Airbnb ist in der Waadt nur 90 Tage erlaubt» zu pauschal.
Zürich seit 1. September 2026: neue Airbnb-Regel, aber keine 90-Tage-Grenze
Die vom Bundesgericht bestätigte BZO-Teilrevision ist am 1. September 2026 in Kraft getreten. Regelmässig und gewerblich befristet vermietete Wohnungen – etwa Airbnb-Unterkünfte oder Business Apartments – können nicht mehr an einen vorgeschriebenen Mindestwohnanteil angerechnet werden, wenn sie für weniger als ein Jahr bereitgestellt werden und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.[5]
Eigentümer müssen entsprechende Nutzungen deklarieren; auch die Umnutzung einer Wohnung in ein Business Apartment kann ein Baugesuch erfordern, selbst ohne bauliche Massnahmen. Gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während Abwesenheiten nimmt die Stadt ausdrücklich aus dem Fokus.[10]
Bern: 90-Tage-Regel für Teile der Altstadt – aber noch nicht in Kraft
In Bern ist für bestimmte Zweitwohnungen in den dem Wohnen vorbehaltenen Teilen der Oberen und Unteren Altstadt vorgesehen, dass wiederholte Kurzzeitvermietung nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr ausmachen darf.[6]
Die Stimmberechtigten nahmen die Teilrevision 2022 an, gegen den Genehmigungsentscheid des Kantons ist aber eine Beschwerde hängig. Nach dem aktuellen BWO-Stand ist die Regel deshalb noch nicht in Kraft. Die eigene Erstwohnung während Abwesenheiten und Zimmer in der selbst bewohnten Erstwohnung wären von dieser speziellen Regel nicht erfasst.
Basel-Stadt, Tessin und Interlaken: andere Modelle statt einfacher 90-Tage-Grenze
Basel-Stadt
Basel-Stadt definiert kurzfristige Vermietung als Vermietung von einer Nacht bis zu drei Monaten und qualifiziert sie als gewerbliche Nutzung. Die kurzfristige Vermietung von bestehendem Wohnraum ist bewilligungspflichtig.[7]
Tessin
Im Tessin ist die Grenze von 90 Nächten vor allem eine Schwelle im Tourismus- und Beherbergungsrecht. Bei Überschreitung bestimmter Schwellen muss geprüft werden, ob LEAR-Regeln gelten; das BWO nennt insbesondere mehr als sechs Betten und mehr als 90 Nächte. Alle Kurzzeitunterkünfte müssen registriert werden und eine Identifikationsnummer in Anzeigen führen.[8]
Interlaken
Interlaken setzt stärker auf Raumplanung: Erstwohnungsanteile in Zentrum und Mischzonen sowie starke Einschränkungen der sehr kurzen Vermietung in Wohnzonen. Manche Gemeinden regulieren also über Zonen oder Mindestaufenthaltsdauer statt über ein Jahreslimit.[9]
Airbnb als Mieter: Zustimmung des Vermieters bleibt zentral
Auch wenn eine Gemeinde keine 90-Tage-Grenze hat, darf ein Mieter seine Wohnung nicht einfach frei als Airbnb-Unterkunft betreiben. Der Mieterinnen- und Mieterverband hält fest, dass bei entgeltlicher Untervermietung über Airbnb grundsätzlich die Zustimmung der Vermieterschaft erforderlich ist. Eine generelle Zustimmung für wechselnde Gäste kann möglich sein.[11]
Praktisch ist es sinnvoll, eine Zustimmung schriftlich und möglichst konkret festzuhalten. Verweigert werden kann sie unter anderem bei missbräuchlichen Bedingungen oder wesentlichen Nachteilen.
Airbnb als Eigentümer: Baurecht und Stockwerkeigentum nicht vergessen
Eigentum bedeutet nicht automatisch freie Airbnb-Nutzung. Intensive Kurzzeitvermietung kann baurechtlich eine Nutzungsänderung darstellen oder gegen Wohnschutzregeln verstossen. Bei Stockwerkeigentum ist zusätzlich das Benutzungs- und Verwaltungsreglement zu prüfen.
Das Bundesgericht entschied in BGE 145 III 400, dass die Zulässigkeit hochfrequenter Airbnb-Vermietung von den konkreten Umständen abhängt. In einer gehobenen Erstwohnresidenz mit gemeinschaftlichen Anlagen war ein reglementarisches Verbot tage-, wochen- oder monatsweiser Vermietung zulässig.[12]
Warum «unter 90 Tagen» nicht automatisch «legal» bedeutet
Die Zahl der Vermietungstage ist nur eine mögliche Grenze. Auch bei 20, 30 oder 60 Nächten können andere Pflichten greifen:
- Mietrecht: Zustimmung der Vermieterschaft.
- Bau- und Nutzungsrecht: zulässige Nutzung an der konkreten Adresse.
- Wohnraumschutz: kantonale und kommunale Vorschriften.
- Stockwerkeigentum: Reglement und Beschlüsse.
- Registrierung: Identifikations- oder Publikationsnummer.
- Gästemeldung: lokale Meldepflichten.
- Kurtaxe und Steuern: Abgaben und Deklaration der Einnahmen.
- Brandschutz / Beherbergungsrecht: zusätzliche Anforderungen bei professioneller Nutzung.
Checkliste: 10 Punkte vor dem Airbnb-Inserat in der Schweiz
- Gemeinde und Kanton der konkreten Adresse prüfen.
- 90-Tage-Grenze, Bewilligungsschwelle oder andere lokale Beschränkung klären.
- Bei Mietwohnung Zustimmung der Vermieterschaft einholen.
- Bei Stockwerkeigentum Reglement der Gemeinschaft prüfen.
- Nutzungsänderungs- oder Baubewilligungspflicht abklären.
- Registrierungsnummer oder Publikationspflicht klären.
- Gästemeldepflicht korrekt organisieren.
- Kurtaxe beziehungsweise Beherbergungsabgabe prüfen.
- Einnahmen und Kosten für die Steuer dokumentieren.
- Hausordnung, Lärm, Schlüssel, Versicherung und Haftung regeln.
Offizielle Quellen und Datenstand
- Bundesamt für Wohnungswesen: Kurzzeitvermietung und Buchungsplattformen, 28. August 2026
- Kanton Genf: Ganze Wohnung über Airbnb vermieten – 90 Tage
- BWO: Praxisbeispiel Stadt Luzern
- BWO: Praxisbeispiel Kanton Waadt
- Stadt Zürich: Kurzzeitvermietungen, Regel seit 1. September 2026
- BWO: Wohnraumschutz / Stadt Bern
- Kanton Basel-Stadt: Wohnraumfördergesetz
- BWO: Praxisbeispiel Tessin
- BWO: Praxisbeispiel Interlaken
- Stadt Zürich: Regelung tritt in Kraft
- Mieterinnen- und Mieterverband: Untermiete und Airbnb
- Bundesgericht: BGE 145 III 400
Datenstand: 3. September 2026. Vor einer konkreten Vermietung sollten Gemeinde und Kanton für die genaue Adresse geprüft werden.
Häufige Fragen zu Airbnb und der 90-Tage-Regel in der Schweiz
Fazit: In der Schweiz gibt es nicht die eine Airbnb-90-Tage-Regel
Genf hat eine klare 90-Tage-Obergrenze für ganze Wohnungen. Luzern hat eine objektabhängige 90-Tage-Regel mit Registrierung. In der Waadt ist mehr als 90 Tage bei bestimmten bisherigen Mietwohnungen eine Bewilligungsschwelle. Zürich reguliert seit 1. September 2026 über den Mindestwohnanteil und kennt aktuell keine allgemeine 90-Nächte-Grenze.
Für Gastgeber ist deshalb eine adressgenaue Prüfung entscheidend. Die Zahl der Vermietungstage allein beantwortet nicht, ob ein Airbnb-Angebot zulässig ist.
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